Bol to neúspešný pokus zmenšiť veľkosť platby za menší dom, čo viedlo k tomu, že sa Joseph Cortez, obchodník s nehnuteľnosťami v Corpus Christi, TX, stal majiteľom.
„S manželkou sme začali stavať dom, pretože sme boli tehotné s našim prvým dieťaťom,“ vysvetľuje. "V snahe znížiť platnosť sme postavili dom o 300 metrov štvorcových menší, ako je ten náš." Počas toho sme ale mali niekoľko meškaní počasia a stavba trvala dlhšie, ako sa čakalo. Moja žena otehotnela a mala byť spolu s domom v rovnakom čase. “
Keď Cortezovci pomýšľali na pohyb s novorodencom, boli ohromení, a tak uviedli na trh svoj nový dom. Nebolo však také ľahké predať, ako dúfali. Po veľkom záujme, ale bez ponúk, sa manželia pýtali, či by niekomu umožnili rok si prenajať a potom si nehnuteľnosť kúpiť. „Vzali sme to,“ hovorí. "Zarábame približne 15 dolárov mesačne."
Okolnosti môžu byť odlišné, ale príbeh je rovnaký pre majiteľov domov v celej krajine. Keďže trh naďalej prská, niektorí, ktorí dúfali v predaj, sa teraz stávajú neochotnými prenajímateľmi.
Rozhodujete sa prenajať svoj dom
Rozhodnutie prenajať svoj dom môže byť náročné, emocionálne aj finančne.
Rozhodnite sa, či strata, ktorú by ste utrpeli predajom domu za menej, ako teraz dlhujete, je viac ako strata, ktorú by ste utrpeli pri jeho prenájme, hovorí Bret Holmes, prezident spoločnosti Advanced Management Group, spoločnosti zaoberajúcej sa správou nehnuteľností so sídlom v Las Vegas. „Musíte si spočítať, či by ste dnes predali, akú stratu by ste utrpeli,“ hovorí. "Potom zvážte, koľko stratíte v medzere medzi tým, koľko si prenajímate nájomného a ako dlho ho chcete prenajať." Napríklad ak máte každý mesiac 100 dolárov negatívny hotovostný tok, ktorý si prenajímate, a myslíte si, že si ho budete prenajímať na dva roky, za toto časové obdobie prídete o 2 400 dolárov. Ak je to viac, ako stratíte tým, že ho predáte so stratou, bude pravdepodobne najlepšie, keď to budete mať za sebou, vysvetľuje Holmes. Inak podľa neho má prenájom zmysel.
Emocionálne samozrejme existuje úplne iná skupina problémov. „Vytvára citové väzby a sťažuje vidieť niekoho, kto sa o nehnuteľnosť nestará tak dobre ako kedysi jeho majiteľ,“ hovorí Cortez. Musíte ustúpiť a pozerať sa na to objektívne, aby ste boli lepším prenajímateľom.
Poznajte svoje miestne zákony
Prvá vec, ktorú by ste mali urobiť, ak sa rozhodnete pre prenájom, je preskúmať miestne zákony. Ak si chcete prenajať dom, musíte mať v niektorých oblastiach oprávnenie na podnikanie.
„Keď sme si prenajali náš majetok, museli sme získať licenciu od vlády štátu Washington, DC,“ vysvetľuje Bronagh Hanley, ktorá sa stala prenajímateľkou, keď sa s manželom presťahovala z DC na západné pobrežie. chcú predať svoj dom, na ktorom tak dlho pracovali. Hanley však nepredpokladal ťažkosti so získaním dokumentu. "Trvalo to večne," povedala. "Mali náhodné opravy, ktoré chceli, aby sme vykonali, bol tu značný poplatok a museli naplánovať príchod inšpektora do domu." Celý proces trval asi mesiac a Hanley tvrdí, že na toto je treba mať na pamäti potenciálnych majiteľov domov / prenajímateľov, pretože to môže nielen narušiť váš harmonogram, ale je to aj emocionálne vyčerpávajúce.
Potenciálni prenajímatelia sa tiež musia vzdelávať v zákonoch o rovnakých príležitostiach na bývanie, hovorí Braun Mincher, prezident a sprostredkovateľ spoločností Aggie Real Estate LLC a Aggie Commercial LLC vo Fort Collins v štáte CO. „Ak urobíte niečo ako účtovanie väčšej zálohy, pretože rodina má domáce zviera, je to celkom bežná prax a nepovažovalo by sa to za diskrimináciu, “vysvetľuje. "Ale ty samozrejme nemôžeš meniť svoje praktiky založené na rase, sexe, viere, kultúre, náboženstve alebo na čomkoľvek inom." Musí to vychádzať z vášho skutočného rizika. “
Nájdenie správnej ceny nájmu
Mincher hovorí, že rozhodovanie o tom, čo si bude účtovať nájomné, môže byť zložité, pretože suma, za ktorú si môžete nehnuteľnosť prenajať, často nesúvisí s tým, za čo by ste ju mali byť schopní predať.
"To je pre mnohých ľudí ťažké pochopiť, pretože si chcú vyrovnať túto splátku hypotéky," hovorí Holmes.
A aj keď to, koľko platíte banke, bude stáť do istej miery v porovnaní s tým, čo účtujete, je kľúčové urobiť si prieskum, v čom sa podobné domy prenajímajú, podobne ako by ste sa pri zisťovaní požadovanej ceny predaja pozerali na porovnávacie nehnuteľnosti. .
„Samozrejme, že sa chcete reálne pozrieť na svoje PITI (náklady na istinu, úroky, dane a platby poistenia), ak máte platbu doma, čo robí väčšina ľudí,“ hovorí. "Musíte však tiež zvážiť, čo bude trh znášať z hľadiska nájmu." Mincher hovorí, že ak ste si kúpili mestský dom na vrchole trhu, pravdepodobne nevymyslíte platbu 1 200 dolárov, ak si všetky ostatné podobné domy prenajímajú 900 dolárov mesačne.
Ďalším faktorom, ktorý treba brať do úvahy, je poistenie. Za poistenie v domácnosti, ktorú prenajímate, zaplatíte viac, a to napriek tomu, že nepojistíte obsah, iba štruktúru. Zavolajte do poisťovne majiteľov domov a porozprávajte sa s nimi o akomkoľvek zvýšení sadzieb, ktoré bude výsledkom zmeny vášho bydliska v dome, aby ste to mohli vypočítať do ceny, ktorú budete účtovať nájomcovi.
A pre majiteľov domov, ktorí zaplatili príplatok za žulové dosky, nádherné tvrdé drevo alebo kuchyňu z nehrdzavejúcej ocele, sú tu ďalšie zlé správy. Tieto ďalšie funkcie sa nevyhnutne nemusia prejaviť na vyšších cenách nájmu. „Možno budete mať kvôli týmto veciam menej voľných miest, ale hovoríte s nájomníkmi, nie s kupujúcimi,“ vysvetľuje Mincher. "Nezaujíma ich až tak veľmi tvoja krásna terénna úprava." Zistiť, čo účtovať, je teda výzva. “
Ako by mal čeliť výzve priemerný majiteľ domu, ktorý uvažuje o prenájme? „Musíte si len pozrieť noviny a online reklamy a zistiť, čo znamená dom vo vašej cenovej kategórii v okruhu troch míľ,“ hovorí Holmes. Medzi ďalšie dobré zdroje informácií patrí dôveryhodný sprostredkovateľ alebo realitná kancelária; ak máte s niekým v oblasti nehnuteľností dobrý vzťah, môže vám byť schopný ponúknuť užitočné rady.
Nájdenie správnych nájomníkov
Keď naceníte cenu domu a máte záujem potenciálneho nájomcu, je nevyhnutné vykonať náležitú starostlivosť pri kontrole osoby alebo osôb, ktorým zveríte svoj dom.
„Ľudia si môžu sami overiť zamestnanie kontaktovaním súčasného zamestnávateľa,“ hovorí Holmes. „Získajte výplaty, aby ste sa uistili, že robia to, čo hovoria. Skontrolujte tiež históriu prenájmu. Zavolajte predchádzajúcim prenajímateľom a zistite, aké informácie môžete získať. “
Zvážte tiež outsourcing niektorých procesov skríningu prenájmu. "Ak chce človek urobiť kompletný skríning, proces je dosť intenzívny, pretože sa v podstate stanete agentúrou pre úverové spravodajstvo," hovorí Holmes. Z tohto dôvodu by majitelia domov mali zvážiť preskúmanie spoločností, ktoré pre vás dokončia proces skríningu nájomcov. Budú robiť kontroly kreditu, kontroly vysťahovania, kontroly kriminálneho zázemia a ďalšie podobné previerky.
Spoločnosť Hanley našla svojich prvých nájomcov podľa spoločnosti na preverovanie nájomcov. „Najali sme spoločnosť na správu prenájmu, aby sme našli nájomcov, pretože mali schopnosti a zdroje na vykonávanie úverových kontrol a previerok,“ hovorí. „Za služby sme im zaplatili percento z nájomného za prvý mesiac. Stálo to za to, pretože sme skončili s účtovníckym párom z Wisconsinu, ktorí boli najlepšími nájomníkmi! “
Ste pripravení byť prenajímateľom?
Keď sú vaši nájomníci na mieste, vašou hlavnou povinnosťou ako prenajímateľa je udržiavať nehnuteľnosť. Ak však žijete v inom meste, štáte alebo dokonca krajine, ako to zvládnete, keď sa v polovici augusta pretrhne potrubie alebo klimatizácia?
„Odporúčam ľuďom, aby si vytvorili domáci záručný program,“ hovorí Holmes. "Veci sa budú zhoršovať - vždy sa to stane." Program domácej záruky zabráni veľkým vreckovým výdavkom, keď k nim dôjde. “
Väčšina záručných programov pre domácnosti má prémiu, ktorú platíte raz ročne. Potom, kedykoľvek sa niečo pokazí a na ktoré sa nevzťahuje poistenie majiteľa domu - napríklad vytečená umývačka riadu alebo chladnička, ktorá nechladí, zavolajte záručnú spoločnosť pre domácnosť. Zaplatíte „spoluúčasť“, zvyčajne od 50 do 60 dolárov, a spoločnosť poskytujúca domáce záruky vyzdvihne zvyšok karty opravy.
Ak však nechcete platiť počiatočnú prémiu za domácu záruku, zamestnajte údržbára. „Vyjsť mimo svoju komfortnú zónu môže stáť viac peňazí ako opravári,“ hovorí Cortez. "Mnohokrát sa oplatí najať odborníka." Nájdite dobrého všadeprítomného kutila, ktorý je dôveryhodný. “
Správa peňazí
Zatiaľ čo proces získavania a správy nehnuteľnosti do nájmu môže byť pre začínajúcich prenajímateľov komplexný, zaobchádzanie s dolármi a centmi je kriticky dôležitým faktorom.
• Poistenie: Poraďte sa so svojou poisťovňou o prenájme vašej nehnuteľnosti, hovorí Mincher. „Chystáte sa preniesť svoje krytie z politiky majiteľa domu na politiku investovania do nehnuteľností, ktorá bude pokrývať skutočnú štruktúru, ale nie jej obsah,“ hovorí a dodáva, že je to kritický že prenajímatelia dávajú svojim prenajímateľom jasne najavo, že ich krytie nechráni vlastníctvo alebo zodpovednosť prenajímateľa. „Pravidlá nájomcu sú také lacné,“ hovorí. "Do veľkej miery nútime našich nájomníkov, aby ich dostali." Prakticky ich odvedieme do poisťovne. “
• Dane: To môže byť pre majiteľov / prenajímateľov komplikované. Ak plánujete nehnuteľnosť predať v najbližších niekoľkých rokoch, pravdepodobne si chcete odpočítať dane z nehnuteľnosti, ako by to bolo normálne. Ak ho však prevádzate do skutočnej investičnej nehnuteľnosti a neplánujete nejaký čas predávať, môžu existovať ďalšie daňové výhody. Môžete odpisovať prenájom nehnuteľností, hovorí Mincher, čo je skutočné daňové zvýhodnenie, pretože ceny domov by sa v skutočnosti mali zhodnotiť. „Ak je nehnuteľnosť držaná na investičné účely a generujete príjem z prenájmu, môžete ju odpisovať,“ vysvetľuje. Aj keď je najlepšie obrátiť sa na účtovníka, vysvetľuje, že rezidenčné nehnuteľnosti sú odpisovateľné 27 - 1/2 roky. "Ak by som teda vlastnil 50 nájomných nehnuteľností, môžem za každú z nich odpisovať v priemere 10 000 dolárov ročne; to je 500 000 dolárov ročne na odpočtoch daní, ktoré som dostal, že som nikdy nemusel vypisovať šek. “
• Prijímanie vkladov a nájomného: Vezmite bezpečnostnú zálohu svojho prenajímateľa a otvorte si pre ňu samostatný bankový účet, hovorí Mincher. „Upozorňujeme na účet, že ide o„ dôveryhodný “účet, čo znamená, že sú to peniaze niekoho iného, ktoré držíte,“ hovorí a vysvetľuje, že keďže ide o zálohu, prenajímateľ by mal získať celú alebo väčšinu z nich späť, ak potvrdí ich dohoda, je to naozaj tak ich peniaze, nie tvoje. Mincher hovorí, že zriadenie iného účtu na prenájom je tiež dobrý nápad. „Mával som predo dvermi 20 nájomníkov, ktorí každý prvý mesiac čakali na zaplatenie nájomného,“ hovorí. "Ale prišiel som so systémom, kde im teraz pošlem faktúru a vkladový list, a oni môžu každý mesiac jednoducho zložiť nájomné v ktorejkoľvek pobočke mojej banky, namiesto toho, aby sa o to pokúsili prísť domov." Navrhuje tiež nastavenie automatického konceptu, aby sa nájomníci mohli rozhodnúť, že si každý mesiac nechajú zo svojho účtu vypísať iba nájomné. „Nastaviť to môže takmer každá banka,“ hovorí.
• Vrátenie vkladov: Nemôžete len zhromaždiť vklad 2 000 dolárov a potom sa rozhodnúť vrátiť ho 1 500 dolárov, až keď sa nájomca odsťahuje, hovorí Mincher. "Musíte im poslať podrobnú položku," hovorí. Keď sa váš nájomník odsťahuje, zavolajte všetky spoločnosti poskytujúce služby, ktoré váš nájomca mal v službe, aby ste zistili, či existujú nejaké nevyrovnané účty. Ak je to tak, odpočítajte to od zálohy, hovorí Mincher spolu s podrobným podrobným zoznamom všetkých opráv, ktoré budete musieť vykonať.
Právne záležitosti: Ochrana vašich záujmov
Bez ohľadu na to, ako veľmi svojmu nájomcovi dôverujete, nikdy nepodnikajte na základe podania ruky a na základe hovorenej dohody.
„Získanie dobrého leasingu je veľmi, veľmi dôležité pre začínajúcich aj skúsených prenajímateľov,“ hovorí Mincher, ktorý odporúča dohodnúť si stretnutie s realitným právnikom, aby ste si prezreli svoje dokumenty skôr, ako niekoho podpíšete. Môže to stáť trochu viac, ale je to cena, ktorú sa oplatí zaplatiť, keď vezmete do úvahy, že sa následky prenájmu zhoršili. Miestny realitný právnik by mal poznať zákony o prenájme, ktoré sa môžu líšiť od obce k obci. Menej formálne rady vám poskytne aj spoločnosť zaoberajúca sa správou nehnuteľností, miestne bytové oddelenie alebo miestna rada realitných kancelárií.
"Týmto spôsobom môžete zistiť, či existujú nejaké formuláre alebo prílohy, ktoré musia byť súčasťou nájmu, pretože ak o nich neviete, môžu to mať veľmi vážne následky," hovorí Mincher a dodáva, že na vysokej škole mesto Fort Collins, kde žije a prenajíma majetok, musia mať prenajímatelia tiež formulár na zverejnenie obsadenia. „Toto pochádzalo od ľudí, ktorí vtesnali viac vysokoškolských detí do jedného domu,“ hovorí. "Teraz musia nájomníci podpísať formulár, ktorý uznáva, že mesto má pravidlo, že v jednom dome nemôžu žiť viac ako traja nesúvisiaci ľudia." Ak tento formulár chýba, hovorí Mincher, prenajímateľ môže dostať pokutu 1 000 dolárov deň .
Okrem mastných pokút Mincher tvrdí, že na to, aby bola platná leasingová zmluva skutočne platná, sú potrebné aj niektoré formy. „Napríklad, ak má dom stavebné povolenie spred roku 1979, musíte mať v rámci nájmu jedno zo zverejnených farieb na báze olova na báze EPA, alebo je to úplne neplatný , “Vysvetľuje.
A aj keď vo svojich nájomcoch dúfate v to najlepšie, Holmes hovorí, že je rozumné pripraviť sa na najhoršie. „Uistite sa, že sú splnené všetky štátne zákony, takže ak niekoho musíte vysťahovať, máte zákon na svojej strane,“ hovorí a dodáva, že najlepším spôsobom, ako to vyriešiť, je konzultácia s realitným právnikom. "Ak tak neurobíte a pôjdete na konanie o vysťahovaní a v nájme vám bude chýbať medzera, niekto môže vo vašom dome bývať bez prenájmu."
Správa nehnuteľností
Prenájom spoločnosti na správu nehnuteľností môže trvať veľa bolesti hlavy z prenájmu domu, ak si vyberiete ten pravý. Správcovské spoločnosti si zvyčajne vezmú časť mesačného nájomného výmenou za vykonanie kontroly, výberu nájomného, opráv a ďalších aspektov každodennej správy prenajímateľa.
Správcovia nehnuteľností pravdepodobne vezmú buď percento z mesačného nájomného - bežne je to 10 až 15 percent - alebo budú platiť poplatky vopred, niekedy rovnako ako nájom za prvý mesiac. "Ako vaši začínajúci majitelia idú, týchto 10 percent z ich mesačného nájmu je pravdepodobne veľká časť tohto orieška," hovorí Mincher. "Povedz ich." platba (PITI) je 950,00 dolárov mesačne a prenajímajú (domácnosť) za 1 000,00 dolárov. Ak to zvládnu sami, pravdepodobne tieto čísla dokážu fungovať, ale ak do mixu dajú správcu nehnuteľností, teraz dostávajú iba 900 dolárov na nájomnom. “
Správcovské spoločnosti vykonajú kontrolu nájomcu, úverové správy a ďalšie kontroly skôr, ako sa nájomca nasťahuje. Musíte si však zvoliť správnu spoločnosť alebo osobu. „Vyberte si niekoho, kto sa viac zameriava na riadenie ako na predaj,“ hovorí Holmes. "Najmä ak sa len snažíš získať späť čo najviac peňazí, kým sa trh nevráti." Ak nemáte niekoho, kto má skúsenosti s prenájmom domu, mohol by na trhu s prenájmom sedieť dlhšie, ako by mal. “