Bývanie bolo v minulosti celkom bezpečnou investíciou - vložili ste svoje peniaze a za pár rokov, keď bol čas na predaj, by váš dom mal väčšiu hodnotu, ako ste zaň zaplatili. Mnoho predajcov, bohužiaľ, zisťuje, že tieto zisky v oblasti domáceho kapitálu, ktoré si mysleli, že dosiahli počas boomu, nie sú ničím iným ako len zapamätateľnými spomienkami.
To však nie je úplne pravda pre každého: Aj na tomto brutálnom trhu s nehnuteľnosťami stále existujú oblasti, kde sa ceny bývania držia stabilne alebo dokonca rastú.
Ako môžete vedieť, kde ste (a váš domov) zapadli? Nie je to ľahká odpoveď. Tu je šesť tipov na správne ocenenie domácnosti na nestabilnom trhu s bývaním.
Pripravte sa na kontrolu reality
Ak ste si kúpili nehnuteľnosť na vrchole trhu (alebo ak ste inkasovali kapitál v čase, keď časy boli v jednej rovine), možno budete mať v obavách predajcovu verziu šokujúceho štítku. Odborníci na nehnuteľnosti tvrdia, že aj keď si majitelia domov uvedomia, že hodnota domov okolo nich klesla, často sa stále držia zastaraných predstáv o tom, čo stojí za ich vlastný majetok. Ak sa chystáte na predaj, je čas na serióznu kontrolu reality, hovorí Cincinnati, odhadca nehnuteľností v OH, Lou Freeman.
Porozprávajte sa s viac ako jedným realitným agentom
Ak ceny klesajú a objem predaja sa spomalil, môže nastať čas porozprávať sa s realitnými profesionálmi, ktorí spolupracujú s kupujúcimi, prinajmenšom za účelom stanovenia správnej ceny pre váš dom. Spolupráca s realitnou kanceláriou®, ktorá má ako predajca vynikajúce výsledky, je zvyčajne najlepším prvým krokom.
„Je tak dôležité počuť, čo si kupujúci myslia na dnešnom trhu,“ hovorí Katie Wethman, certifikovaná verejná účtovníčka a realitná kancelária so sídlom v McLean, VA. „Príliš veľa agentov - najmä tých, ktorí majú najväčšie obchodné skúsenosti - pracuje predovšetkým s predajcami a nikdy nepočujú najbežnejšie námietky kupujúcich.“ Wethman hovorí, že na tomto trhu môžu predajcovia dokonca zvážiť spoluprácu s niekým, kto je predovšetkým „agentom kupujúceho“, alebo s niekým, kto sa špecializuje na pomoc kupujúcim pri hľadaní domova. Hovorí, že ak im budete mať pomoc pri zariaďovaní domácnosti a predaji, môže vám to pomôcť v rýchlejšom predaji, pretože presne vedia, akú spätnú väzbu od ľudí momentálne hľadajú.
Ďalším dôvodom, prečo sa porozhliadnuť, je zabezpečiť, aby ste pracovali s niekým, kto nielen pozná oblasť a trh, ale je realistický aj o súčasnom stave predaja.
Používajte svoje Comps správne
Každý odborník na nehnuteľnosti vám povie jeden z najsilnejších cenových nástrojov, aký má kto, čo sa nazýva „kompakty“ alebo komparatívne zoznamy. Toto sú štatistiky pre nedávno predané domy podobné vašim, zvyčajne podľa polohy, veľkosti a vybavenia. Ale aj keď každý licencovaný obchodník s nehnuteľnosťami alebo odhadca bude mať prístup ku kompám, nie je vždy ľahké vybrať tie správne alebo si ich správne prečítať.
Najskôr sa uistite, že ste sa skôr zamerali na to, čo sa skutočne predalo, ako na to, v čom ich uvádzajú ľudia s porovnateľnými vlastnosťami. „Príliš veľa majiteľov sa zameriava skôr na to, čo iní ľudia požadujú pre svoje domovy, ako na to, čo pre nich vlastne dostanú,“ hovorí Wethman. A keď hľadáte predajné ceny porovnávacích nehnuteľností, venujte zvýšenú pozornosť dátumu uzavretia obchodu. "Aj keď je spoločnosť len pár mesiacov stará, musíte použiť údaje o regionálnych trendoch: Ak trh za posledné tri mesiace poklesol o päť percent, musíte vziať tento kompromis spred troch mesiacov a použiť pokles o viac ako päť percent." k tej cene. Príliš veľa ľudí si cenu za posledný predaj zaobstará bez tejto extrapolácie a nakoniec prenasledujú trh. “
„V oblasti nehnuteľností sa hovorí, že pokiaľ ide o váš domov, nemôžete byť objektívni,“ hovorí Freeman. "Je to pravda. Keď vám realitná kancelária povie, že dom, ktorý ste si kúpili pred šiestimi rokmi za 303 500 dolárov, teraz prinesie iba 285 000 dolárov, je ťažké tomu uveriť. “
Predajcovia niekedy ignorujú rady odborníkov, pretože majú na pamäti číslo, z ktorého sa nemôžu dostať, hovorí Todd Huettner, sprostredkovateľ financovania komerčných a rezidenčných nehnuteľností. Ak sa vám nedarí prekonať toto číslo a nemusíte predávať, je pravdepodobne čas len tak sadnúť na svoju investíciu a počkať na súčasnú búrku. Predajcovia, ktorí sa musia zbaviť svojho majetku, však budú musieť čeliť tvrdej realite.
„To, čo ste zaplatili za svoj dom, nemá nič spoločné s jeho aktuálnou hodnotou,“ hovorí. „To, čo„ potrebujete dostať z domu “, nemá žiadny vplyv na aktuálnu hodnotu.“ Táto skutočnosť môže byť krutou kontrolou reality, keď sa domnievate, že musíte zaplatiť určitú dolárovú čiastku za predaj vášho domu, aby ste mohli splatiť svoju súčasnú hypotéku.
Ak chcete komplikovať správne čítanie komparzu, musí váš obchodník s nehnuteľnosťami poznať a pochopiť vašu jedinečnú situáciu. "Nie každý trh klesá," hovorí Wethman. "Aj na upadajúcich trhoch existujú štvrte, ktoré sú na tom dobre."
Zvážte posúdenie
Ak si stále nie ste istí svojou analýzou hodnoty vášho domu, stojí za to si urobiť hodnotenie, tvrdia odborníci.
„Väčšina majiteľov domov závisí od toho, či im realitná kancelária pomôže oceniť nehnuteľnosť, a realitná kancelária má zvyčajne veľa vedomostí o tom, čo je a čo sa nepredáva v konkrétnej štvrti alebo za konkrétnu cenu,“ hovorí Freeman. „Ale náklady na odhad vypracovaný štátnym licencovaným alebo certifikovaným odhadcom, ktorý je oboznámený s vašim okolím, vám môžu ušetriť mesiace predĺženého marketingového času a tisíce dolárov na pokrytie nákladov tým, že vám pomôžu správne oceniť váš dom od začiatku.“
Určite si vyberte niekoho, kto rozumie nielen vašej oblasti, ale aj vášmu zámeru pri hodnotení. Chcete si vybrať niekoho, kto je ochotný sa s vami porozprávať a vysvetliť veci, hovorí Huettner. „Zavolajte troch odhadcov a povedzte im, čo robíte, a vyberte si toho, ktorý vám ochotne vysvetlí veci a pomôže vám,“ hovorí. „Ak predávate svoj dom, od 300 do 500 dolárov sa oplatí mať svoj vlastný nezávislý znalecký posudok o tom, aký je váš domov, a je neoceniteľné pre svoje vzdelávanie.“
Buďte podráždený sused
Nakoniec sa nebojte byť tým, čo realitní kancelári radi nazývajú „nepríjemný sused“. „Začnite chodiť na všetky dni otvorených dverí vo vašom okolí, aby ste získali pocit ceny za štvorcové zábery, úroveň aktualizácií a tak ďalej,“ hovorí Freeman. "Realitné kancelárie očakávajú nepríjemných susedov." Nesklam ich. “ Ďalšia výhoda toho, že ste zvrhlí: Ak / keď sa dom predá, budete o ňom vedieť viac, keď sa pozriete na comp.
Aj keď je dôležité si uvedomiť, že jediné číslo, na ktorom skutočne záleží, je záverečná cena, porovnanie zoznamu s konečnými cenami domov vo vašej oblasti vám poskytne dobrý barometer toho, akým smerom sa ceny uberajú a ako dlho môžete čakať na nájdenie kupujúci. „Prejdite sa po svojom okolí alebo choďte online na Zillow.com alebo na podobné weby a pozrite si nedávno predané domy a domy uvedené na zozname,“ hovorí Huettner. "Pamätajte: záleží iba na uzavretých predajných cenách."
Môže byť ťažké prijať hodnotu vášho domu na klesajúcom alebo nestabilnom trhu, tvrdí Huettner, ale je lepšie sa s tým vyrovnať pri uvádzaní domu na trh, ako nechať ho chradnúť mesiace, ak je cena príliš vysoká. „Časom zistíte trhovú hodnotu vášho domu,“ hovorí. "Nečakajte, až vám trh ukáže, kedy konečne predáte." Takto to stojí oveľa viac. “
Online nástroje na hodnotenie cien domov
Odborníci na určovanie cien nehnuteľností tvrdia, že jedným ľahkým prvým krokom pre ľudí, ktorí uvažujú o predaji alebo sa len pýtajú na svoje základné imanie, je navštíviť online nástroje na určovanie cien domov. Aj keď by ste nemali na tieto ceny klásť príliš veľký dôraz, môžu byť dobrým východiskovým bodom. Tu je niekoľko online nástrojov, ktoré vám pomôžu zistiť hodnotu vášho domu:
- Zillow vám umožňuje pripojiť adresu vášho domu a vyhľadať nedávno predané nehnuteľnosti na mape vašej oblasti. Môžete tiež skontrolovať ceny posledných záznamov vo vašom okolí.
- Trulia zobrazuje zoznamy, zníženie cien a dokonca aj „tepelnú mapu nehnuteľností“ priemerných katalógových cien domov vo vašej oblasti. Nevýhoda: Ukazuje ceny, nie predajné ceny.
- Domania, webová stránka spoločnosti Lending Tree, ponúka sekciu „Kontrola domácej ceny“, kde môžete zadať adresu a zistiť predajnú cenu domu predaného za posledných päť rokov.
- Miestne webové stránky s nehnuteľnosťami: Niektoré veľké skupiny s nehnuteľnosťami môžu zostaviť zoznam nedávno predaných nehnuteľností vo svojej oblasti. Jedným z príkladov je Crye-Leike v Tennessee; jej webová stránka vám umožňuje pripojiť adresu konkrétnej nehnuteľnosti a zistiť, za čo sa predávala.