Možno ste hľadali niekoľko mesiacov alebo dokonca rokov a teraz ste našli ideálny domov. Váš sen prichádza s komplikovane detailným rolovaním, ručne vyrezávaným stĺpikom Newel alebo honosnými bielymi stĺpmi. Je tiež uvedený ako zdroj prispievajúci do historickej štvrte v národnom registri historických miest. Čo to znamená? Čo by ste mali zvážiť pred rozhodnutím, že tento dom je pre vás?
1. Vlastníctvom historického domu sa stávate súčasťou niečoho väčšieho.
Zoznam v národnom registri je zvláštnym luxusným vybavením, ktoré priťahuje konkrétnu skupinu kupujúcich domov, naznačuje Tom Zannelli, senior obchodný zástupca spoločnosti Paragon Real Estate v San Franciscu, hoci ich šarm si môže získať aj nečakaných kupujúcich. Vlastníctvo nehnuteľnosti v historickej štvrti vám ponúka jedinečnú príležitosť interpretovať a zdieľať históriu vášho domova ako správca uznávaného prispievateľa k minulosti nášho národa.
Thom a Lynn Wood, architekti a riaditelia Time Line Architecture, sa vedome rozhodli žiť v susedstve prestavaného vojenského bývania vo Fort Ethan Allen v Essexe vo VT. Okolie aj dom podporovali opätovné použitie v obytných budovách, zatiaľ čo priestor ponúkal neobvyklý dizajn, remeselné spracovanie a materiály. "Bola to šanca byť súčasťou niečoho väčšieho a jedinečného," povedala Lynn.
2. Kúpa historického domu ponúka značnú návratnosť investícií.
Citácia z národného registra potvrdzuje historický význam domu, ale skutočnú hodnotu možno realizovať v stabilite a sile hodnoty nehnuteľnosti. Štúdia predaja domov z Južnej Karolíny z roku 2000 ukázala, že domy v historických štvrtiach Kolumbie sa predali o 26 percent rýchlejšie ako celkový trh; zatiaľ čo historickí majitelia Beauportu videli ohromných 21 percent vyššiu predajnú cenu. V Ríme v GA vzrástli nehnuteľnosti v označených historických štvrtiach o 10 percent viac ako podobné nehnuteľnosti bez historického označenia v rokoch 1980 až 1996. Štúdie v Texase, New Yorku a Pensylvánii potvrdzujú pozitívny vplyv, ktorý má označenie z historického obvodu na hodnoty nehnuteľností, pričom celkové zvýšenie medzi 5 a 20 percentami. Zdá sa, že stabilita hodnoty nehnuteľnosti sa rozširuje aj na držbu majiteľa: V historických okresoch je údajne nižší obrat vlastníkov ako v susedných štvrtiach, ktoré tento rozdiel nemajú.
3. Obnova a doplnky historického domu môžu byť regulované.
Zaradenie do národného registra je uznaním dôležitosti nehnuteľnosti pre jej komunitu, štát alebo národ. Niektorí kupujúci môžu byť z tohto označenia zo strany služby národného parku znepokojení, pretože sa obávajú porušenia ich vlastníckych práv. Ale zväčša sú tieto obavy neopodstatnené, pokiaľ dielo nedostane žiadne federálne peniaze a nebude vyžadovať federálnu licenciu alebo povolenie. Majitelia nie sú povinní obnovovať svoj majetok ani otvárať dvere verejnosti.
Mnoho obcí však určilo okresy na kontrolu dizajnu v oblastiach, o ktorých sa zistilo, že majú osobitný historický, architektonický, scénický, kultúrny alebo vizuálny význam. Budovy v týchto oblastiach môžu byť predmetom akejkoľvek navrhovanej zmeny, doplnenia alebo zbúrania. Títo ochranné nariadenia pomôcť majiteľom domov ochrániť ich investície zachovaním historického charakteru ich štvrtí. Potenciálnemu kupcovi nehnuteľnosti v etablovanej historickej štvrti by sa malo odporučiť navštíviť miestny plánovací a územný úrad a zistiť, aké pokyny sa na ne môžu vzťahovať.
Preskúmanie každého projektu môže prebiehať v rozmedzí od zbežného vyhodnotenia územným správcom po preskúmanie sekundárnou komisiou, ktorá radí konkrétne v otázkach historickej citlivosti a architektonickej kompatibility. Pre určité typy prác môže byť potrebné, aby si vlastníci domu od svojej plánovacej kancelárie alebo revíznej komisie zabezpečili povolenie s názvom Osvedčenie o vhodnosti (COA) alebo Povolenie na drobné práce. Komunity, ktoré sa spoliehajú na turistiku zameranú na dedičstvo, majú často prísnejšie postupy kontroly: Historická Savannah vyžaduje kontrolu zmien, ktoré sú také malé ako zmena markízy. Pred výmenou vonkajších uzáverov je v newyorskej štvrti Row House COA nevyhnutný certifikát pravosti. Recenzia sa týka iba exteriéru akejkoľvek stavby v historickej štvrti a nemá vplyv na žiadne zmeny interiéru.
Niektoré historické okresné komisie môžu vyžadovať výmenu poškodených vecných materiálov, to znamená materiálových alebo dizajnových prvkov originálnych pre budovu. Aj keď si zmena historického domu môže vyžadovať špecifické alebo drahé materiály alebo remeselné spracovanie, bude vyvážená s pravdepodobnosťou, akou bude investícia. Je tiež menej pravdepodobné, že bude chránené vlastníctvo vášho suseda zmenené spôsobom, ktorý by mohol znížiť jeho hodnotu.
4. Historický dom môže mať prístup k zdrojom na konzerváciu.
V niektorých prípadoch môžu byť budovy uvedené ako zdroje prispievajúce do národného registra oprávnené na obmedzenú finančnú pomoc prostredníctvom grantov, pôžičiek alebo daňových stimulov. Gruzínsko poskytlo osemročné zmrazenie v oblasti vymeriavania daní z nehnuteľností na označené historické objekty. Federálna vláda v súčasnosti obmedzuje možnosti daňových úverov na štruktúry, ktoré produkujú príjem (a nie výlučne rezidenčné). Ochranné organizácie sú ďalším zdrojom skromnej finančnej pomoci.
Núdzové vecné bremená môžu byť usporiadané prostredníctvom miestnych vlád alebo súkromných organizácií, ako je Historic New England (predtým Spoločnosť na ochranu starožitností v Novom Anglicku). Tieto dojednania môžu znížiť daňové zaťaženie nehnuteľnosti a zároveň zabezpečiť zachovanie, ochranu a údržbu vášho historického majetku. Programy sa v jednotlivých štátoch líšia, preto sa obráťte na svoj Štátny úrad pre ochranu pamiatok (SHPO), miestnu plánovaciu agentúru alebo komunitnú historickú spoločnosť.
Federálna vláda zaradila do národného registra tisíce historických štvrtí, od významných domov v Newporte po skromné mlynské domy v Novom Anglicku. Ďalšie informácie vám poskytne národný register historických miest alebo miestny štátny úrad pre pamiatkovú rezerváciu.