Viete, čo ste zaplatili za svoj dom a koľko stojí susedný dom. Viete, čo ste dali do renovácie. Čo však možno neviete, je to, koľko je veriteľ ochotný financovať, ak je váš dom na predaj, či ste na refinancovaní alebo či uvažujete o pridaní úverovej linky pre domáci kapitál (HELOC). To je miesto, kde prichádza hodnotenie. Hodnotenia sa môžu použiť aj na rozdelenie majetku počas rozvodu alebo vyrovnania majetku, na určenie hodnoty domu s cieľom zrušiť hypotekárne poistenie alebo na stanovenie hodnoty pre daňové účely.
Pri transakciách s nehnuteľnosťami odhadcovia určujú reálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti, čo je najpravdepodobnejšia cena, za ktorú by sa predávala na voľnom trhu. Veriteľ potom na základe týchto informácií určí, koľko má na nehnuteľnosť požičať, či už ide o priamy predaj, refinancovanie alebo domáci kapitál. Ak nie ste oboznámení s procesom posudzovania, pomôže vám to zistiť, ako profesionáli dospejú k číslam, ktoré pomôžu veriteľom dospieť k číslu. Tu je pohľad na to, ako fungujú.
Základy
Keďže vláda kontroluje, ako sa vykonávajú hodnotenia, prepadajú predpisom. Všeobecným pravidlom pri predaji domu je, že odhadcu najme veriteľ a ten prenesie náklady na kupujúceho, zvyčajne v poplatku za podanie žiadosti. Pri refinancovaní alebo pri získaní vlastného imania zaplatí majiteľ domu ocenenie.
Odhadca porovnáva predajnú cenu domu s cenami podobných domov, ktoré sa nedávno predali v tej istej oblasti. Nazývajú sa porovnateľné. Aj keď nie je stanovené žiadne pravidlo, ak veriteľ súhlasí s financovaním hypotéky, chce vidieť minimálne tri porovnateľné údaje. Odhadcovia sa snažia urobiť porovnanie medzi jablkami. Napríklad odhadca by neporovnal ranč s rozlohou 1 700 štvorcových stôp s dvojpodlažným Cape Cod, ktorý je dvakrát taký veľký.
Cena ocenenia sa líši podľa regiónu, ale kupujúci by mal rozumne očakávať, že k záverečným nákladom zvýši cenu o 300 až 500 dolárov. Majiteľ domu, ktorý refinancuje alebo pridá druhú hypotéku, môže byť požiadaný, aby poplatok zaplatil vopred.
Odhadovaná hodnota
John Bredemeyer zo spoločnosti Realcorp, hodnotiacej firmy Omaha, tvrdí, že hodnotenie nie je analýzou dohodnutej predajnej ceny, ale hodnotením hodnoty nehnuteľnosti. „Cena je časť, na ktorej sa kupujúci a predávajúci dohodnú, a môže byť rovnaká, vyššia alebo nižšia ako trhová hodnota,“ hovorí. Posúdenie je na druhej strane odhadom najpravdepodobnejšej ceny, za ktorú by sa nehnuteľnosť dostala bežné trhové podmienky a používa sa na určenie toho, koľko peňazí si môže majiteľ požičať s domom ako kolaterál.
Odhadca nehnuteľností skontroluje nehnuteľnosť, ale tento krok nie je rovnaký ako domová prehliadka zadaná kupujúcim. Hodnotiteľ odhaduje hodnotu domu, zatiaľ čo inšpektor sleduje jeho fyzický stav. Odhadca aj inšpektor sa pozrú do vnútorných priestorov domu, ale hodnotiteľ je tu na to, aby overil počet a typy izieb, pôdorys, metráž, vek, všeobecný stav a uvedené občianske vybavenie. Odhadca môže zmerať miestnosti a časť, všímať si miesto a zjavné chyby. Inšpektori informujú o veľkých aj malých problémoch. Napríklad, keď odhadca nekontroluje elektrické zásuvky, aby sa ubezpečil, že fungujú, inšpektor by to urobil.
Hodnotenie je príliš nízke Čo teraz?
Čo ak je nehnuteľnosť odhadnutá na menej, ako dúfate? Bredemeyer hovorí, že môžete spochybniť hodnotenie predložením ďalších informácií. Zvážte, či dá váš realitný agent dohromady balíček porovnateľných prvkov, ktoré vážia vo váš prospech, alebo upozornite na vybavenie, ktoré by sa dalo prehliadnuť. Neexistuje žiadna záruka, že dostanete úpravu ocenenia, ale stojí za to ju vyskúšať.
Vyvarujte sa potenciálnych problémov
Radšej sa vyhnite problémom, ktoré vykoľajujú predaj, než aby ste boli ohodnotení len veľmi slabo. Napríklad ak ste nezískali príslušné povolenie pri prerábaní alebo doplnení domácnosti, môže sa vyskytnúť problém.
V mnohých prípadoch môže nedovolená práca zastaviť predaj domu rýchlejšie, ako kladivo zatĺka klinec. Ako zistíte, či je pridanie správne povolené, ak ste ho nepridali? Prezrite si náčrty, ktoré sú v evidencii vášho krajského alebo mestského daňového úradu. Je veľká šanca, že ak sa doplnenie nezobrazí, projekt nemal povolenie.
Aj keď nedostatok povolenia nemusí nevyhnutne brániť uskutočneniu domáceho predaja, mohlo by to ovplyvniť hodnotenie. Ak sa zistí, že povolenia chýbajú, Bredemeyer navrhuje, aby ste sa s miestnymi úradníkmi porozprávali a jedno po tom zabezpečili. Môže vás to stáť pokuta, hovorí, ale na väčšine miest nebude problém, ak nedôjde ku konfliktu s neúspechmi alebo rozdelením do zón.
Ďalším spoľahlivým spôsobom, ako znížiť svoju budúcu hodnotu pre hodnotenie, je prestavba pre susedstvo. Ak sú ulice vášho pododdelenia lemované skromnými domami s tromi spálňami a zdvojnásobíte investíciu na svojom mieste, budete mať ťažké, ak nie nemožné, nájsť porovnateľný čas. Keď dôjde k hodnoteniu, vlastníctvo najväčšieho a najobľúbenejšieho domu v bloku môže byť zabijakom. Bredemeyer odporúča konzultovať s odhadcom skôr, ako budete pokračovať vo veľkých projektoch. „Zapojte odhadcu do prednej časti,“ hovorí. "Nečakaj, kým v tom boji nebudeš mať psa."
Rada od odhadcu
John Brenan, riaditeľ pre výskum a technické otázky pre Appraisal Foundation vo Washingtone, D.C., tvrdí, že každý štát má svoje vlastné licenčné požiadavky. Jeho agentúra zaisťuje, aby sa odhadcovia riadili pravidlami. Kupujúci aj predávajúci „sú chytení do emócie transakcie,“ hovorí Brenan. "Banka musí vedieť, čo to stojí, z nezávislej, nestrannej analýzy."
Brenan odporúča majiteľom domov, aby sa ubezpečili, že vylepšenia zodpovedajú danej oblasti, a pochopili, že vaša investícia nie vždy prinesie návratnosť ocenenia za dolár. „Náklady sa nemusia nevyhnutne rovnať hodnote,“ hovorí Brenan.
Je však tiež potrebné pripomenúť, že tieto vylepšenia môžu byť veľmi dobre tým, čo predáva váš domov.
Ak potrebujete kvalifikovaného odhadcu, pozrite si organizácie uvedené na webovej stránke Appraisal Foundation.