Správna inscenácia takmer robí zázraky - s dôrazom na „takmer“. Kupujúcich to však neodvedie od pozornosti, keď si všimnú veľké problémy s vašim domovom. „Inscenácia môže byť skvelým spôsobom, ako predviesť domov, pokiaľ neexistujú ďalšie očividné problémy,“ hovorí Patrick Garrett, maklér / majiteľ v Birminghamu v Alabame. "Ale inscenácia nikdy nebola navrhnutá tak, aby zakryla problémy s domovom." Namiesto pokusu o maskovanie bradavíc vášho domova pomocou kreatívneho postupu je teda lepšie vyriešiť závažné problémy skôr, ako uvediete svoj domov na trh. Tu uvádzam iba ukážku problémov, ktoré by ste sa nemali pokúšať skryť pomocou inscenácií.
Problémy s nadáciou
Bez ohľadu na to, aké pôsobivé je vaše inscenačné úsilie, Garrett tvrdí, že kupujúci si všimnú problémy, ktoré by mohli signalizovať problém s nadáciou. „Napríklad podlahy, ktoré sú zvlnené alebo sa vzperajú, zvyčajne vzbudia u typického kupujúceho červené vlajky,“ hovorí. Zatiaľ čo nerovné podlahy sú niekedy iba výsledkom vysporiadania domu, Garrett poznamenáva, že môžu byť tiež varovným signálom hlavných problémov týkajúcich sa základov, ktoré by mohli stáť tisíce dolárov.
Jeho názor zdieľa Candice Williams, realitná agentka v vesmírnom centre RE / MAX v League City v Texase. Podľa Williamsa môžu kupujúci cítiť sklon alebo zmeny základu. "Pracoval som s kupujúcimi, ktorí položili mramor na podlahu, aby som zistil, či sa kotúľa, aby sa potvrdili problémy so základmi, ktoré sa predajca snažil zamaskovať nábytkom."
Problémy s nadáciami sa môžu prejaviť aj v stenách domu. Aj keď čerstvý náter môže dočasne skryť praskliny na vnútorných stenách, exteriér domu vždy odhalí pravdu, pretože praskliny vo vonkajších stenách alebo doske sa nedajú zakryť rozmiestnením. Williams odporúča nechať opraviť základňu s prevoditeľnou zárukou alebo byť „pripravení na predaj nehnuteľnosti pod trhovú hodnotu“.
Zlá podlaha
Niektorí majitelia sa snažia skryť problémy s podlahou pomocou kobercov. "Jeden predajca sa pokúsil pokryť poškodenie podlahy kobercom, ale keď sme kráčali po koberci, cítili sme s kupujúcimi rozdiel v podlahách aj s topánkami," zdieľa Williams. Keď zdvihli koberec, odhalili veľké poškodenie tvrdého dreva pod ním. "Ani ten najlepší koberec na svete nemôže odvrátiť pozornosť od toho plus, vytvára nedôveru voči predajcovi." Inscenácii bránia nielen drevené podlahy: „Dlaždice inštalovaná so zlým remeselným spracovaním a nedbanlivou injektážnou maltou je drsná a ťažko sa po nej chodí - z toho nebudú vyrušovať žiadni kupujúci,“ hovorí.
To isté platí pre koberce. „Odporúčam vymeniť opotrebované alebo znečistené koberce alebo iné podlahy, pretože si to kupujúci všimnú bez ohľadu na umiestnenie kobercov alebo nábytku,“ varuje Bill Golden, realitný maklér / maklér v spoločnosti RE / MAX Around Atlanta v Atlante v štáte Georgia.
Problémy s maľovaním
„Najštýlovejšie predmety na svete nebudú kupujúcich odlákať od toho, aby si všimli unavené lakovanie,“ hovorí Golden. A ak sa rozhodnete pre nové vymaľovanie, kupujúci si tiež všimnú, či ste prácu vykonali náhodne. „Je dôležité pripraviť váš povrch správnym spôsobom, použiť správne materiály a opraviť problémy, ktoré zakrývate,“ hovorí Michael DiMartino, senior viceprezident inštalačných služieb v spoločnosti Power Home Remodeling v Chesteri v Pensylvánii. Ak chýba prípravok, môžete skončiť tvorbou bubliniek v laku, presaku a iných problémov.
Zastarané funkcie
Fáza okrem toho nebude kupujúcich odvádzať od pozornosti, že ste si nedokázali aktualizovať domov. Napríklad: „Niektorí predajcovia čiastočne renovujú domy, ale nechávajú popcornové (alebo bodkované) stropy,“ hovorí Garrett. "Mnoho kupujúcich sa vyhýba domom so stropmi popcornu kvôli vysokým nákladom na ich správne a bezpečné odstránenie." Poznamenáva, že proces odstraňovania je nielen náročný na pracovnú silu, ale môže tiež uvoľňovať do vzduchu nebezpečné azbestové vlákna.
Rovnako bude zrejmá unavená a zastaraná kuchyňa, bez ohľadu na to, ako bude prebiehať. „Staré, hrdzavé, špinavé prístroje, nemotorný alebo neefektívny pôdorys a prasknuté, poškodené alebo nerovnomerné pulty sa nedajú skryť,“ varuje maklér Gerard Splendore z Warburg Realty v New Yorku. "Kuchynské skrinky s rozbitými dverami alebo prepadnutými policami vyžadujú povrchovú úpravu, opravu alebo v krajnom prípade výmenu."
To isté pre kúpeľne. Splendore vysvetľuje, že domáci potácači sa môžu jednoducho vzdať, keď sú konfrontovaní s beznádejne zlou kúpeľňou alebo kuchyňou, a tvrdšie pracovať na tom, aby svietili ostatné oblasti domu. Namiesto toho, aby ste sa pokúsili vytvoriť neuveriteľne starý priestor, „je oveľa lepšie zverejniť online fotku prakticky zrekonštruovanej kuchyne alebo vane a zahrnúť do nej aj vynovenú kuchyňu, aby ste mohli navrhnúť potenciálnemu kupcovi, ktorému chýba vízia alebo predstavivosť. ," on hovorí.
Zvláštne umiestnené položky
Niekedy sa inscenácia používa na skrytie základných, ale neatraktívnych zložiek domu. „V každom dome sa nachádzajú„ škaredé “potreby - veci ako sú otvory na stenu a ističe,“ hovorí DiMartino. "Bohužiaľ, niekedy sú umiestnené v oblastiach, ktoré nie sú ideálne, ako by sa stalo, že by dopadli uprostred steny s vysokou premávkou." Aj keď je to lákavé, skrývanie týchto nevyhnutností pred umeleckými dielami alebo dekoráciami na steny by na ne mohlo skutočne pritiahnuť pozornosť. „Pokiaľ kupujúci nebudú mať záujem o presunutie lokality, čo by mohlo viesť k vyššej cene, ak to bude vyžadovať presmerovanie rozvodov, budú musieť premýšľať, či to nie je narušiteľ obchodu.“
Silný zápach
Príjemné vône môžu do istej miery urobiť domov príťažlivejším. "Sviečky, zásuvné moduly alebo osviežovače vzduchu môžu byť senzačné a vytvárajú atmosféru, ale kupujúci sa tiež pýtajú, či pod nimi číhajú ďalšie pachy," hovorí DiMartino. To platí najmä vtedy, ak existuje viac sviečok alebo ak sú doplnky a osviežovače vzduchu príliš silné. „Kupujúci vedia, že cigaretový dym alebo pachy domácich miláčikov môžu prenikať do stien, drevených podláh a konštrukčných prvkov domov a je takmer nemožné sa ich zbaviť,“ hovorí.
Závesové triky
Je to časom overený trik, keď umiestnite ošetrenie okna bližšie k hornej časti steny, aby ste pritiahli oko, aby miestnosť vyzerala väčšia, ako v skutočnosti je. "Stagers by navyše mohli pomocou okenných úprav zakryť aj staršie alebo malé okná," poznamenáva DiMartino. Na takéto stratégie si dávajte pozor, pretože dôvtipní kupujúci vedia, že tieto úpravy okien potiahnu nabok, aby videli, čo je pod nimi. „Keď si kupujúci všimnú, že skutočná veľkosť okna nie je to, čo si predstavovali, čo vedie k menej prirodzenému svetlu alebo asymetrickému toku miestnosti, mohlo by to pre niektorých znamenať prerušenie obchodu,“ hovorí.
Predraženie
Ak je váš dom predražený, nebude záležať ani na tých najdokonalejších fázach. To je problém, s ktorým sa interiérový dizajnér a architekt Justin Riordan stretáva znova a znova. Riordan, zakladateľ domácej inscenačnej spoločnosti Spade a Archer Design Agency s pobočkami v Portlande, Seattli a Los Angeles, poznamenáva, že predávajúci často chce viac, ako je hodnota domu, “a očakáva, že štatutárny agent a realitný agent nájde kupca, ktorý je ochotný preplatiť. “ Je to prístup, ktorý je predurčený na neúspech: „Vďaka ľahkému nájdeniu majetkových hodnôt takmer v každej časti internetu je málo informovaných informácií málo,“ hovorí.
Hlavné systémy
Väčšina kupujúcich nie je odborníkom na zisťovanie, čo je v neporiadku s ich potenciálnym novým domovom, takže strategické plánovanie môže spočiatku uspieť v skrývaní veľkého množstva problémov. Niektoré z týchto problémov však vyjdú najavo, keď sa na scénu dostane domáci inšpektor kupujúceho. Inšpektori, zdôrazňuje Riordan, sú zruční v pohľade nad rámec povrchnej fázy. "Domový inšpektor skontroluje pracovné systémy ako kúrenie, klimatizácia, vetranie, zdravotechnické a elektrické rozvody, ako aj exteriér, ktorý zahŕňa strešný systém." Všetko sa ukáže pri kontrole. "Vďaka žiadnemu množstvu domácich úprav nebude vaša strecha nová, vaša chladná striedavá energia alebo váš elektrický systém vyhovujú požiadavkám," hovorí Riordan.