Ak máte k dispozícii peniaze na zaplatenie projektu prestavby, nemusíte si prečítať túto časť. Väčšina ľudí si však na zabezpečenie svojej práce musí požičať peniaze.
Najlepšou možnosťou je zvyčajne hypotekárny úver. Je to preto, že úroky z hypotéky na bývanie sú odpočítateľné od dane. Existuje niekoľko druhov hypoték, ktoré môžu poskytnúť finančné prostriedky na projekt renovácie domu, ale každá závisí od toho, koľko máte vlastného imania. Vlastné imanie je čistá hodnota vášho majetku po tom, čo sa od jeho hrubej hodnoty odpočíta všetko zadĺženie, ktoré sa na ňom drží. Dovoľte mi preložiť.
Predpokladajme, že si chcete požičať 25 000 dolárov na vylepšenie svojho domu o 100 000 dolárov. Ak vaša pôvodná záloha bola povedzme 25 percent z kúpnej ceny a vaša splátka istiny sa odvtedy rovná ďalším 25 percentám, zostávajúcich 50 percent alebo polovicu domu vlastníte. To by znamenalo, že ste vynikajúcim kandidátom na tento úver, pretože väčšina bánk poskytne pôžičku až do výšky 75 percent hodnoty existujúceho domu.
Existuje niekoľko spôsobov, ako môžete z tejto spravodlivosti čerpať. Dvomi zásadnými hypotékami sú prvá hypotéka a druhá hypotéka.
PRVÉ HYPOTÉKY
Pre domáceho renovátora je vyjednávanie novej prvej hypotéky jedným zo spôsobov, ako upísať prestavbu. V praxi to znamená, že v banke požiadate o úplne novú hypotéku. Ak banka úver schváli, časť výťažku sa použije na splatenie existujúcej hypotéky. Po odpočítaní záverečných výdavkov a poplatkov vám bude všetko, čo zostane, vyplatené. Nová hypotéka má zvyčajne obzvlášť dobrý zmysel, ak je úroková sadzba, ktorú platíte, najmenej o jeden percentuálny bod vyššia ako sadzba, ktorú by ste platili pri novej hypotéke.
DRUHÉ HYPOTÉKY
Druhá hypotéka je presne to, čo naznačuje jej názov: je to ďalšia hypotéka k prvej hypotéke, ktorú máte. Držiteľ druhej hypotéky bude mať obvykle nárok na nehnuteľnosť v prípade, že neuskutočníte svoje platby. V čase, keď bol dom pôvodne kúpený, predávajúci možno súhlasil s držaním druhej hypotéky, ale pre majiteľa domu plánujúceho rekonštrukciu je najpravdepodobnejším zdrojom druhej hypotéky inštitúcia poskytujúca pôžičku.
ZÁVEREČNÉ NÁKLADY
Náklady sa líšia medzi jednotlivými štátmi a medzi bankami, ale môžu zahŕňať náklady na právnika (možno aj vaše, aj banky); poplatky za nahrávanie; dane z hypotéky, prevodu alebo iné dane; body za pôžičku (poplatky vypočítané ako percentuálne body z požičanej sumy, čo znamená, že dva body za pôžičku 100 000 dolárov by predstavovali poplatok 2 000 dolárov); poistenie titulu; poplatky za podanie prihlášky; poplatky za prihlášku; výdavky na hodnotenie; náklady na úverovú správu; a tak ďalej.
Pri tradičnej hypotéke všetky tieto výdavky obvykle znáša dlžník; pri kapitálovom úvere za mnohé z nich banka platí. Keď žiadate o úver, väčšina bánk bežne poskytuje odhad celkových nákladov na uzavretie. Ak nejaký nie je ponúkaný, požiadajte o rozpis.
ĎALŠIE MOŽNOSTI
Okrem hypoték existujú aj ďalšie možnosti pôžičky, ktoré by mohli vyhovovať vašej konkrétnej finančnej situácii.
Preddavky na kreditné karty
Ak bude vaša renovácia skromných nákladov, môžete sa vyhnúť administratíve a výdavkom na žiadosti o pôžičku a jednoducho vybrať hotovostnú zálohu z jednej alebo viacerých kreditných kariet. Nezabúdajte však, že úrokové sadzby sú zvyčajne pomerne vysoké (často viac ako dvojnásobné v porovnaní s hypotékami).
Osobná pôžička
Osobná pôžička je pomerne jednoduchá transakcia. Podáte žiadosť u veriteľa, ktorý skontroluje vašu dôveryhodnosť a zadĺženie a on žiadosť schváli alebo zamietne. Pôžička nie je zabezpečená domovom a rozhodnutie o schválení (alebo neschválení) pôžičky sa prijíma na základe vášho úverového ratingu, príjmu a celkového posúdenia vášho finančného zdravia. Sadzba bude zvyčajne o dosť vyššia ako pri hypotéke; termín kratší; a úroky nie sú daňovo odpočítateľné. Vzhľadom na tieto nevýhody by mala byť vaša pôžička hlboko v zozname možností.
Balónová hypotéka
Balónová hypotéka je hypotéka, pri ktorej je v konkrétny deň splatná veľká alebo „balónová“ splátka zostávajúcej istiny. Platby sa uskutočňujú priebežne, často iba z úrokov. V niektorých prípadoch sa však tiež vykonávajú platby za istinu. Balónové hypotéky sú bežnejšie pri transakciách s nehnuteľnosťami na komerčné alebo viacgeneračné byty. Ak však vaša rekonštrukcia domu znamená viac ako len zväčšenie alebo prestavbu domu pre vašu rodinu, povedzte napríklad, že medzi vaše vylepšenia patrí aj rozšírenie bytu alebo komerčného kancelárskeho priestoru, o ktorom si myslíte, že prinesie príjem, a plánujete predať celý objekt. komplexná v priebehu niekoľkých rokov - hypotéka s balónom môže mať zmysel.
Stavebný úver
Niekoľko bánk vystaví štandardnú hypotéku, aby postavili úplne nový dom. Namiesto toho banka poskytne stavebný úver, ktorý sa po dokončení domu a vydaní kolaudačného listu prevedie na tradičnejšiu prvú hypotéku.
Stavebný úver funguje takto. Keď banka schváli úver, bude existovať konkrétny harmonogram splátok, ktorý stanoví, že určité percento z výnosov z úveru je splatných po dokončení novej nadácie, viac po dokončení strechy, viac v čase zavedenia okien. , a tak ďalej. Vytvoríte svoj prírastok a banka vám zaplatí podľa harmonogramu, keď zistí, že boli splnené jeho prísne pokyny.
Vo väčšine prípadov nie je stavebný úver najlepšou cestou pre renovátora domu. Ak však radikálne prestavujete dom a náklady na jeho výstavbu sú podstatne vyššie ako vlastné imanie, môže byť vašou najlepšou stratégiou kombinovaný stavebný úver a hypotéka.
Družstevné záložne
Ak ste členom družstevnej záložne alebo máte nárok na členstvo v nej, môže to byť ďalší zdroj finančných prostriedkov. Väčšina úverových družstiev sú neziskové inštitúcie, ktoré slúžia svojim členom. Pomáhajú šetriť a požičiavať si peniaze. Opýtajte sa úverového referenta alebo manažéra v úverovej asociácii na sadzby, podmienky a ďalšie podrobnosti. Družstevné záložne často požičiavajú členom peniaze za veľmi výhodných podmienok a s menšou administratívou, ako by si vyžadovala rovnaká transakcia v tradičnej banke. Úroky však nebudú daňovo odpočítateľné.
KTORÁ PÔŽIČKA JE SPRÁVNA PÔŽIČKA?
Správna pôžička je tá, ktorá najlepšie vyhovuje vašim konkrétnym finančným podmienkam. Kľúčové rozhodnutia sú vo väčšine prípadov tieto: Poskytuje to dostatok peňazí na vykonanie práce? a Môžeme si dovoliť mesačnú splátku?
Ak nemáte dostatočné skúsenosti v týchto finančných záležitostiach, vyhľadajte radu od profesionálov, ako je váš právny zástupca, účtovník alebo realitný maklér, ktorý sa zaoberal kúpou vášho domu. Váš bankár môže tiež pomôcť.
Keď nastane čas požiadať o pôžičku, urobte to osobne. Ak je to možné, porozprávajte sa s osobou, ktorá pôžičky schvaľuje alebo ktorá ich preveruje, a pokúste sa získať predstavu o tom, ako je ochotný pomôcť. Uistite sa, že ste dostali všetky prílohy a pokyny a jasne rozumiete procesom schvaľovania a platenia.
Ďalší návrh? Keď ste sa rozprávali so svojím bankárom a identifikovali ste, ktorá stratégia je podľa vás najlepšia, môžete sa do toho pustiť. Urobte si pár ďalších rozhovorov, napríklad so svojím právnikom alebo blízkym priateľom, ktorého obchodnej dôvtipu dôverujete. Požičať si peniaze znamená prevziať veľkú a často dlhodobú zodpovednosť a nemalo by sa to robiť náhodne