Jean Nayar je licencovaný realitný agent v spoločnosti Bond New York a autor niekoľkých kníh o zdobení a dizajne vrátane Projekt Šťastný domov (Filipacchi Publishing, 2013).
Keďže takmer tretina predaja domov v tejto krajine pozostáva z nehnuteľností v určitej fáze vylúčenia z predaja v minulom štvrťroku, je nákup vylúčeného domu skvelým spôsobom, ako si dohodnúť úžasný obchod s domom. Ale uzavreté domy, ktoré boli mesiace alebo dokonca roky opustené alebo zanedbávané, často prichádzajú so skrytými nákladmi, ktoré môžu tento obchod zmeniť na pokladňu peňazí. Tu ponúka skupina odborníkov svoje najlepšie tipy, ako postupovať, ak ste na trhu so zabaveným domom.
1. Investujte do domovej prehliadky.
„Za približne 300 až 400 dolárov môže domáci inšpektor poskytnúť kompletnú správu o stavbe, mechanických a hlavných zložkách domu a majetku,“ hovorí Greg Herb, licencovaný realitný agent a majiteľ spoločnosti Herb Real Estate v Boyertown v Pensylvánii. Charles Gif.webpford, licencovaný domový inšpektor a majiteľ spoločnosti Amerispec v Jacksonville na Floride, s tým súhlasí a dodáva, že domová inšpekcia vykonaná riadne povereným domovým inšpektorom vám poskytne „lepší obraz o tom, čo kupujete, a poskytne vám rámec na uprednostnenie vašich opravy - alebo odísť, ak je to príliš veľa na zvládnutie. “
2. Vyhľadajte informácie o histórii domu.
Mnoho štátov požaduje od predajcov nehnuteľností, aby v rámci akejkoľvek transakcie vyplnili vyhlásenie o sprístupnení majetku predávajúceho (SPDS). „SPDS zvyčajne odhalí všetky známe materiálne chyby súvisiace s majetkom a poskytne kupujúcemu historický pohľad na dom, jeho údržbu, ako aj opravy alebo doplnky vykonané v rámci predchádzajúceho vlastníctva,“ hovorí Herb. Tieto vyhlásenia však často majú určité vylúčenia, napríklad keď sa dom prevedie medzi manžela a manželku alebo medzi súrodencami. Ďalším častým vylúčením je prípad, keď nehnuteľnosť v dôsledku uzavretia trhu vlastní predajca tretej strany, napríklad banka alebo požičiavajúca inštitúcia. „Keď kupujete nehnuteľnosť, ktorá je predmetom exekúcie, od banky, ktorá nikdy nebola v domácnosti, stratíte historickú perspektívu kupujúceho,“ hovorí Herb, ktorý dodáva, že domová inšpekcia vám môže pomôcť dozvedieť sa o zmenách, ku ktorým mohlo dôjsť počas celej životnosti vlastníctvo.
3. Odzimujte dom.
Podľa Gif.webpforda, ktorý je tiež členom Americkej spoločnosti domácich inšpektorov (ASHI), ak plánujete kúpiť dom, ktorý je niekoľko mesiacov neobývaný, „prvá vec, ktorú by ste sa mali opýtať, je:‚ Sú verejné služby zapnuté? „„ V uzavretých domoch v mnohých častiach krajiny „voda je vypnutá, lapače sú naplnené ekologicky nemrznúcou zmesou a vodné potrubia môžu byť natlakované vzduchom alebo vyfúknuté a úplne odvedené“, aby potrubie nezamrzlo a lámanie, vysvetľuje Gif.webpford. Pred domovou prehliadkou bude potrebné skontrolovať tlakové vedenie a pripojenie napájacieho napätia. A podľa Gif.webpforda možno budete potrebovať autorizovaného elektrikára, ktorý pred obnovením napájania vykoná bezpečnostnú kontrolu elektrickej energie v budove. „Každá obec má svoje vlastné pravidlá,“ hovorí, „a od kupcov mimo mesta sa môže vyžadovať zaplatenie poplatku za zapnutie napájania. Všetko sa môže skomplikovať, ak budete musieť zavolať tri alebo štyri verejné služby, než získate všetko. prevádzkové. Dobrý realitný agent by mal byť schopný poskytnúť vám odporúčania. “
4. Skontrolujte, či nedošlo k problémom s inštaláciou.
Najkatastrofálnejšie problémy v opustených alebo uzavretých domoch často spôsobujú prasknuté vodovodné potrubia alebo netesnosti. „Niekedy, keď kopáte pod povrchom deravej toaletnej misy, ktorá bola povrchne opravená, zistíte, že musíte vymeniť nielen olovený ohyb, ale aj celé podlahy, trámy podláh a sadrokartónové dosky, ktoré sú zhnité alebo obsahujú plesne,“ hovorí Matthew Barnett, licencovaný domáci inšpektor a majiteľ brooklynských presných stavebných inšpektorov so sídlom v New Yorku. Barnett, člen združenia ASHI, tvrdí, že kontrola problému s plesňami môže stáť a opraviť a vymeniť celé podlahy a steny zo sadry alebo sadrokartónu, a to od niekoľkých stoviek dolárov do 20 000 - 30 000 dolárov alebo viac.
5. Preskúmajte mechanické, vodné vykurovanie a elektrické systémy.
„V opustených domoch so systémami s núteným vzduchom sa pri práci v potrubí hromadia nečistoty a trosky, dokonca aj malé zvieratá,“ hovorí Barnett, „a ak je vlhkosť okolo kotlov alebo pecí dlhší čas, môžu výmenníky tepla korodovať a vy Budem ich musieť úplne nahradiť. “ Podľa neho to môže stáť 3 000 - 5 000 dolárov, v závislosti od typu systému, ktorý budete potrebovať. „Niektoré verejné služby nezasvietia pilotné svetlo plynových systémov, ak sú filtre znečistené kvôli požiarnej bezpečnosti,“ dodáva Andrea Johnson, licencovaný realitný maklér so sídlom v Portlande v Oregone a zakladajúci člen a partner amerických REO Partners. To znamená, že budete musieť prevziať náklady na čistenie, aby ste otestovali, či sú prevádzkyschopné.
6. Hľadajte príznaky odloženej údržby.
„Keď sa majitelia jednoducho vzdajú a prestanú sa starať o svoj domov, bude tu veľa problémov s údržbou, ako napríklad potreba vyčistiť odkvapy, vyčistiť strechu od trosiek, odrezať zarastenú vegetáciu a utesniť kachle v sprchách a kadiach “, Hovorí Gif.webpford a dodáva, že v určitých tiesňových oblastiach nie je nezvyčajné zistiť, že spotrebiče, kondenzačné jednotky a stropné svietidlá boli úplne odstránené. Podľa Barnetta „lacné opravy, ako napríklad použitie lepiacej pásky alebo inštalatérskeho tmelu nad netesným potrubím alebo neodborné zapojenie ventilátora“, môžu tiež viesť k hlbším problémom, ako sú napríklad plesne alebo nebezpečenstvo požiaru, ktoré si môžu vyžadovať nákladné opravy v potrubí.
7. Skontrolujte praskliny základne, strechu, netesnosti a iné vonkajšie poškodenia.
"Máme tendenciu vidieť to zlé strechy, štrukturálne problémy, poškodenie vodou a ďalšie veci na opravu veľkých lístkov," hovorí Gif.webpford. „V suchom podnebí, ako je Texas, je potrebné zalievať základy domov, inak môžu prasknúť a zničiť dom,“ dodáva Johnson. V prípade domu s bazénom odporúča spoločnosť Barnett obrátiť sa na bazénovú službu, aby ste sa uistili, že podzemné potrubie a zariadenie nie sú prasknuté alebo upchaté. „Bežná domová inšpekcia sa bude týkať celkového stavu čerpania a filtrovania, terasy, zberných kameňov a skimmerov, ale služba bazénu sa môže pokúsiť uviesť systém do prevádzky a zistiť, či nedošlo k významnému poškodeniu zariadenia,“ povedal hovorí. Ak sa vyskytne problém, môže vám vlastník udeliť úver za jeho správne fungovanie.
8. Vykonajte rozsah kanalizácie.
Špeciálne pre domy staršie ako 20 rokov spoločnosť Johnson navrhuje investovať do kontroly kanalizácie. „Linky môžu byť prerušené koreňmi stromov,“ hovorí, „alebo nemusia byť správne pripojené k verejným systémom.“ Vedenia môžu byť tiež prehnité, upchaté alebo poškodené. Inštalatérska spoločnosť môže hadom vkĺznuť do videokamery a zistiť tak jej stav.
9. Vyriešte všetky zadržovacie práva.
„Mnoho obcí má nariadenia týkajúce sa údržby nehnuteľností,“ hovorí Herb. „Ak banka vlastní nehnuteľnosť, vo všeobecnosti dodržiava harmonogram kosenia trávnika, ale ak tak neurobí, môže obec na ňu zriadiť záložné právo, ak musí vniknúť a udržiavať samotný trávnik,“ hovorí. „Na nehnuteľnosť mohli byť vložené ľubovoľné ďalšie zadržovacie práva, nezaplatení dodávatelia, verejné služby, združenia majiteľov domov a podobne,“ hovorí Johnson. Pred uzavretím vlastníctva sa musíte ubezpečiť, že všetky zadržovacie práva ste dôkladne preskúmali vy a správca titulu a či sú opravené skôr, ako vám bude možné od majiteľa previesť titul.
10. Znova zadajte všetky zámky.
„Mnoho domov je v systéme hlavných kľúčov,“ hovorí Johson. "To znamená, že tento kľúč môže mať nespočetné množstvo sprostredkovateľov, dodávateľov, odhadcov a ďalších ľudí." Ak si kupujete uzavretý dom, odporúča vám chrániť seba a svoj majetok okamžitou inštaláciou nových zámkov s novými kľúčmi skôr, ako sa nasťahujete.