Vstavané akváriá: vybavenie, ktoré sa rýchlo stane očnou.
Zo všetkých zlyhaných domácich vylepšení, ktoré Daniel Fries pozoroval počas svojich 30 rokov pôsobenia v domácnosti, boli akvária na prvom mieste v zozname vylepšení domovských strát z roku 2012, ktoré ponúkali malú alebo žiadnu návratnosť investícií.
"Nie je to obozretná investícia," hovorí deadpans Fries so sídlom v Atlante v štáte Georgia. Sklá nádrže sú hmlové, zatiaľ čo špinavé filtre vylučujú zápach hnijúcich morských rias. Ešte horšie - áno, bude sa to zhoršovať - niektorí majitelia upravujú rybie akvária ako obydlia plazov. A len málo vecí pošle potenciálneho kupca domov na útek rýchlejšie, ako pohľad na býčieho hada v jedálni.
Akváriá sú na prvom mieste nášho zoznamu „vylepšení“ so zlou návratnosťou investícií, ale každý projekt na tomto zozname má aspoň jednu spoločnú vec: hlboký nesúlad medzi zámerom majiteľa domu a štandardmi susedstva.
Miestna kultúra, preferencie a trhové podmienky diktujú návratnosť zlepšení. Potopte svoje peniaze do vybavenia, ktoré neodráža normu pre vaše bezprostredné okolie, a nezískate ani 5% prémiu za susedné domy, bez ohľadu na to, čo ste minuli, hovorí Kevin Cross, majiteľ spoločnosti Anchorage v AK realitná kancelária Cross & Associates.
Príklad: Žulové dosky skutočne podkopávajú trhovú hodnotu na Aljaške. Extrémne zmeny teploty si vynútia neustále usadzovanie a presídľovanie domácich základov, čo vedie k zdeformovaniu a prasknutiu pevných kamenných povrchov. Laminát dáva toľko, aby bol protipólom podľa výberu.
„Pochopte, že každý, kto hľadá dom, sa postaví pred váš mobilný telefón a pozrie sa na všetky odhadované hodnoty domov v okolí vášho domu,“ pokračuje. "Keď sa kupujúci pozrie na dom, nehľadajú dôvody, prečo by si mali kúpiť dom." Hľadajú dôvody, prečo by ste si nemali kúpiť ten váš. Vašou úlohou je odstrániť čo najviac z týchto dôvodov „nekúpiť“. Ak bude mať starší dom správnu cenu, je čistý, usporiadaný a vyzerá lákavo, bude sa predávať rýchlejšie ako nový dom aj s vynikajúcim vybavením. “
Kupujúci okamžite zistia nezrovnalosti v cene a nie sú ochotní platiť za nesprávne vylepšenia … ako ostatné položky v našom zozname najlepších nie.
Vodca straty č. 2: Vstavaná elektronika
Chválenie práv trvá iba pár mesiacov, pokiaľ ide o najnovšie televízory a zvukové systémy. Akonáhle sa na trhu objaví ďalší gizmo, dnešná lesklá hračka rýchlo zafarbí. Hodnota pridaná prostredníctvom špičkovej samostatne stojacej elektroniky môže byť diskutabilná, ale aspoň si môžete ľahko vziať so sebou prevodový stupeň. Vstavané jednotky často dominujú celej miestnosti a ich dozvuky môžu narušiť použiteľnosť aj priľahlých miestností.
Majiteľ domu za 3 milióny dolárov sa Friesovi pochválil, že jeho zabudovaný zvukový systém stojí 650 000 dolárov. To bolo zbytočné aj pre kaštieľ. "Mohol minúť 50 000 dolárov na mediálnu miestnosť a získať z nej rovnako veľkú hodnotu," hovorí Fries. "Elektroniku musíte považovať za osobný majetok, aj keď je zabudovaná."
Vodca straty č. 3: Vylúčenie tretej alebo štvrtej spálne.
Samozrejme, šatňa a rozšírená hlavná kúpeľňa by boli predajným miestom, ale iba ak tento priestor nie je unesený z tretej alebo štvrtej spálne. Ak je susedskou normou trojizbový dom, je to dvojizbový dom v ťažkej nevýhode. Počet spální by mal byť v rovnováhe so spoločným obytným priestorom. Dom s príliš veľkým alebo príliš malým počtom spální má naklonené usporiadanie, ktoré nebude pre mnohých kupujúcich užitočné. Stále chcete tú hlavnú skriňu? Možno to budete vedieť ospravedlniť, ak použijete druhé základné pravidlo návratu (pokračujte v čítaní).
Vodca straty č. 4: Prekvalitnenie suterénu.
Vylepšenia pod úrovňou vozidla sa nikdy nevrátia toľko, koľko bolo renovovaných alebo pridaných priestorov nad úroveň triedy. Starostlivo porovnajte náklady na renováciu podkrovia, pridanie vikýra alebo dokonca zvýšenie strechy, k špičkovej prestavbe suterénu. Platí to najmä pre domy so strednými cenami. Domy vyššej kategórie si možno budú môcť uchovať hodnotu dokončeného suterénu, ale iba ak je obývateľný celý nadštandardný priestor.
Vodca straty č. 5: Rozsiahly vonkajší obytný priestor, ktorý nie je synchronizovaný s klímou.
Vonkajšie kuchyne s mužným grilom a dreveným pultom možno na juhu používať desať mesiacov v roku, takže si tieto projekty zachovávajú hodnotu, hovorí Fries. Nie tak na severe, kde je krb útulnejšou investíciou. Cross uvádza, že vodné prvky nepredávajú aljašské domy, pretože sú pol roka pod štyrmi stopami snehu. Najmä ak sa sťahujete, pred vytvorením slnečnej miestnosti, verandy s priehradou, komplikovanej terasy alebo vonkajšej kuchyne sa rozhodnite pre miestny životný štýl.
Každá z týchto hrôz vychádza z veľkej mylnej predstavy o domácich vylepšeniach: ak si ich postavíte, zaplatia. Fries vysvetľuje, že pokyny odhadcov si vynútia výzvu veriteľa, ak vylepšenia zvýšia trhovú hodnotu domu o viac ako 10% oproti jeho hodnote bez zlepšenia. Keď rozširujete rozpočet svojho projektu, udržujte celkovú kartu na najviac 10% súčasnej hodnoty vášho domu. Investujte viac, iba ak počítate návratnosť z hľadiska osobného potešenia.
Použiť ako referenciu Prestavba výročná správa o nákladoch vs. hodnote časopisu. Regionálne výpadky mapujú náklady na prestavbu, návratnosť a rozdiel. Priemery sú užitočné pri porovnávacích odhadoch a môžu vám pomôcť od začiatku stanovovať očakávania.
Môže to byť vyrovnávací čin, ktorý vyleští až do dokonalej návratnosti, najmä ak očakávate, že dom čoskoro predáte. Zvážte vloženie jedného vylepšenia ohniska, ktoré bude mať primeranú cenu, vďaka ktorému bude miestnosť nezabudnuteľná. Predajným miestom môže byť napríklad iba jeden vstavaný špeciálny spotrebič v kuchyni. Týmto spotrebičom môže byť namiesto štandardných sporákov so štyrmi horákmi ohrievacia zásuvka alebo chladnička na víno alebo sporák s piatimi horákmi s roštom. Aj potom vypočítajte svoju návratnosť z hľadiska kratšej doby predaja, nie z hľadiska návratnosti dolára.
Na zlyhané vylepšenia existuje protilátka. Odhadcovia to nazývajú „náklady na vyliečenie“ a sú to druhé hlavné pravidlo návratu. Koľko bude stáť vytrhnutie pohoršujúcej vybavenosti a úprava tejto časti domu, no, normálne?
Náklady na vyliečenie opusteného akvária sú iba asi 1 000 dolárov. Náklady na vrátenie šatníka do spálne by mohli byť až 500 dolárov. Ale náklady na vytrhnutie riasami upchatého a rozpadajúceho sa bazéna by mohli bežať desaťkrát. Ak máte pochybnosti, získajte dva odhady: jeden na zlepšenie, druhý na odstránenie.
Ak to musíte mať, pripravte si čas a peniaze na „liečbu“ a medzitým z tejto funkcie vytlačte každú chvíľu šťastia.